不動産の現地調査はマイナス点を発見し評価額を下げられるかがポイント
路線価方式で評価される不動産は、現地調査に基づいたマイナス要因を発見することで評価額を下げ節税に活かすことができます。
ここでは、現地調査の重要性と当事務所における他業種との連携対応についてご説明します。
土地を評価する路線価方式と倍率方式とは
市街地にある土地は路線価方式で、郊外地等は倍率方式に基づいてその評価額を算出します。
土地が接している道路に設定された１㎡あたりの価格を路線価と言い、国税庁が毎年データを公表しています。最寄りの税務署に行くと、1㎡あたり1000円単位で設定された路線価図を確認することができます。
土地がどの道路に接しているか、その路線価がいくらなのかを確認した上で、登記簿等に記載された正規の土地面積をかけて評価額を算出します。
道路に接する部分が大きい土地と接する部分が小さい土地があった場合、接道面が大きい土地ほど評価額は高くなります。
逆に、接道部分が小さく奥行きがある土地については評価が低くなり、節税効果が高くなります。
一方、郊外地や農村等の広大な土地については、路線価が定められていないため、土地の固定資産税評価額に対し国税庁が決めた一定の倍率をかけて実際の評価を算出します。
これを倍率方式と言います。
路線価方式の場合は現地で直接マイナス要素を探す「現地調査」が不可欠
何ら問題がなく単純に計算式に当てはめれば評価額が出る土地ばかりではありません。土地の形状や周辺状況により、評価を下げるマイナス要素を含む場合も多々あります。
つまり、路線価に土地面積をかけて算出する評価額が必ずしも適正だとは言えないケースがあるのです。
こういった土地の現状については、実際に現地に赴いて直接確認を行い、マイナス要因を把握して正確な判断に役立てることが重要です。
当事務所でも、土地の図面等の資料があるか、どういう用途で使っている土地なのかをヒアリングし、不整形地の場合は目視できちんと確認を行います。
昨今はGoogle Mapを使えば遠方からでも土地を見ることができるようになりましたが、接道状況や道路利用状況、騒音や悪臭等のリアルな現状までは把握することができません。
このため、現地に直接向かい、周辺を歩きながら正確な情報を手に入れる作業はとても大切になってくるのです。そこでマイナス要因を探すことができれば大きく評価は変わってきますし、これを土地の評価額に反映させることで評価減につながります。
土地の間口が狭く奥行きが長いものや、がけ、不整形地等が確認された場合は、減額評価として計算することができます。
騒音は評価を著しく下げる大きなマイナス要素になる
閑静な住宅街にある土地は非常に暮らしやすく、ストレスのない日常を送れることが予想できます。しかし線路沿いにある土地の場合は、電車通行による振動や騒音により日常生活に支障を及ぼすことが考えられます。
このように、他の宅地と比較した時に著しく評価を下げるような要素が認められる場合、10％の減額を受けることができます。
例えば、線路に隣接した土地と線路から若干離れた土地があり、その両方の路線価が同一だった場合、同じ面積だと同じ評価額として算出されることになります。しかし騒音計による現場調査で2つの土地で騒音の差が確認された場合、評価は適正でないことになります。
このようなケースでは、線路に隣接した土地が10％の評価減額を受ける対象となるのです。こういった要素は目で見ただけではわかりにくいこともあり、Google Mapを使った遠方からの確認だけでは不十分ということになります。やはり現場に足を運ぶ作業は欠かすことができません。
不動産を適正評価するには33年の実務経験を持つ当事務所の税理士にご相談を
個々の土地には千差万別の特徴があるため、税理士や不動産鑑定士等の専門家の確認を受けていなければ正当な評価を得ることが難しいと言えます。
当事務所では提携する不動産鑑定士が、土地の利用制限等、役所に行ってもわからないようなことでも調べてくれるので、正当な範囲内で土地の評価を下げる上で大きな強みとなっています。
あまりにも節税対策優先になってしまうと、「そこまでやってしまっていいのか」というグレーゾーンに入ることになり、税務調査が入る可能性も否定できなくなってしまいます。
そのため当事務所では、専門の不動産鑑定士と相談しながら正確に不動産の評価をし、税務調査のリスクを最小限に抑える努力をしています。
納税者たる依頼者の方には、節税対策の効果と同時に税務調査のリスクを必ず説明し、調査の入らない安全圏内で評価作業を進めるか、税務署の調査を覚悟したギリギリの評価で申告するかを決めてもらっています。依頼者の傾向としては調査覚悟でギリギリの評価を望んでいる方が多い印象ですが、そういう時は特例やマイナス要素を積極的に盛り込みながら評価を進めるようにしています。
このように土地の評価は判断や評価が非常に難しいところがありますので、ぜひ経験豊富な当事務所の税理士へ一度ご相談されることをお勧めいたします。
