不動産評価額を小規模宅地等の特例適用で減額する方法

都心ならわずかな土地でも高額な評価が付いてしまうため、多額の相続税を払わなければならず、その金銭を作るために住んでいる土地建物まで売却しなければならないケースがあります。
このような状態を回避するために認められているのが「小規模宅地等の特例」です。

ここでは、居住用宅地、事業用宅地、貸付用宅地の評価を減額できる小規模宅地等の特例についてご説明します。

亡くなった本人が実際に住んでいた家は評価額を大きく減少できる

小規模宅地等の特例とは、亡くなった本人がこれまで居住していた土地建物について、取引価格の80％減で評価するというものです。

居住用として使っていた土地は330㎡まで、事業用として使っていた土地は400㎡まで特例適用の対象となります。
各適用面積を超えた部分については通常通りの評価額となります。

非常に大きな減額が期待できるため、特例が適用されるかどうかは相続人にとってとても重要なポイントになってくるのです。

特例適用のための条件と減額の計算例

小規模宅地等の特例を適用できる土地は以下の条件を満たす必要があります。

亡くなった人もしくは国が管理する居住用宅地か事業用宅地であること
土地に建物が建っていること

上記に当てはまる土地を相続した人は、相続税の申告期限までに土地を相続し、実際に居住の実態を開始する必要があり、それで初めて「特定居住用宅地等」という扱いを受けることができるようになります。
なお、事業用の土地は「特定事業用宅地等」と言います。

特定居住用宅地等に小規模宅地等の特例を適用した場合、以下のような考え方で評価額を算出することができます。

路線価方式に基づいた評価額が6億円の土地400㎡に対して小規模宅地特例を適用した場合、適用になるのは330㎡までになります。
この時、330㎡分の評価額4.95億円について80％の減額が適用されるので、評価額は9900万円となります。残る70㎡についてはそのまま1.05億円の評価です。

特例の適用条件は亡くなった人と同居あるいは生計を共にしていたかどうか

小規模宅地等の特例は、亡くなった人との生活の実態があったかどうかにより変わります。
従って、配偶者が居住土地建物を相続した場合は、特例が適用され80％の減額評価となります。

一方、同居している親族または住民票の異なる同一生計家族も対象となります。
土地建物の所有者が亡くなった時に同居していた親族は、小規模宅地等の特例を受けることができます。また、住民票は別々でも同居していたことが認められれば、やはり特例は適用となります。

同居の実態の有無については税務署が徹底的に調査し判断することになります。
もし、同居親族がいなかった場合に限り、所有者が亡くなる3年以内に土地建物を相続し実際に居住することを条件に80％の減額が認められます。

適用のための様々な条件は複雑なので一度当事務所までご相談を

当事務所においても小規模宅地等の特例に関わる相続案件を複数扱ってきました。
居住用の不動産に対して小規模宅地等の特例を適用し納税額を0にした例もあります。
高級住宅街でも小規模宅地等の特例を使えば80%減額できます。

自分が特例に該当するかどうかはたくさんの細かい条件に照らし合わせていかなければいけませんので、ぜひ税理士までご相談頂きたいと思います。

また、節税のために遺言で土地を相続させるケースも多々見られますが、この場合、遺産分割の割合を考えながら、どういう分け方が最もメリットがあるかアドバイスさせて頂きます。
不動産を同居する子ではなく別居する子に相続させたいという希望もありますが、そういった場合は小規模宅地の特例が使えなくなりますので、注意が必要です。

生前対策は絶対に必要ですが、最終的にどのぐらい相続税がかかるのかを見据えることが重要です。金融資産も相続財産の構成として持っておかなければ、いざ納税という時点で支払うための現金が不足する可能性もあります。

遺産が株式や不動産だけだと、現金が足りないことになるため残された家族が大変困ることになるのです。
ですから、所持する財産の種類や金額、相続人数、想定される相続税額を大まかにシミュレーションし、資産の何割かを金融資産にしておいてすぐに納税できるように備えておくことが求められます。

亡くなってから相続税の申告納税期限まではたった10カ月しかありません。
その間に家族が慌てないよう、不動産をどういう形で相続させるか、評価減額のポイントはどこにあるか、納税のための現金をどう用意するか等、予めしっかりと準備しておくことが大切です。

ぜひ、元気なうちから当事務所までご相談にお越し頂くことをお勧めいたします。

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