不動産の相続税対策とは？効果的な節税方法について
主な遺産の一つである不動産は現金に比べると評価額が低くなるため、節税対策に利用する人が多くいます。
ここでは、不動産による節税をより効果的なものにするためのポイントと、税理士に相談して進めるべき注意点についてご説明します
不動産の高い節税効果
遺産は主に金融資産と不動産に大別することができますが、7割は不動産関連であると言われています。多くの人が不動産を持っていることを考えると、節税対策は避けることができません。
現金は金額がそのまま評価額となりますが、不動産の場合は、建物なら購入費用の約70％、土地なら約80％の評価となるため、現金よりはるかに節税効果が高いことがわかります。
節税対策として現金1000万円を相続人に生前贈与した場合、課税対象はそのまま1000万円です。
一方、同じ1000万円でも現金を不動産に換えて贈与した場合、評価額は800万円程度です。
現金として相続するか不動産として相続するかで、それなりの差が生じるのです。
実際には、不動産はより高額であるため、節税できる金額もずっと大きくなることが想定されます。だからこそ多くの人が生前贈与を不動産で行うことを検討するのです。
不動産評価額をより低くするための2つの方法
不動産評価額が低いほど税額も低くなることを考えると、不整形地として評価をどれだけ下げられるかが大事なポイントとなってきます。
正方形や長方形のような簡単な地形では差は出にくいですが、地形が複雑になるほど判断は複雑になってくるからです。
例えば四角い土地の中に用途が異なる2つの建物が立っている場合、個々の建物と土地部分に関して評価をしなければなりません。
一方の建物がある土地部分は平たんでも、もう一方の建物がある土地部分が不整形地になっている場合もあるからです。
また、都心部で賃貸マンションを経営している人等は節税できる可能性が高いと言えます。
土地建物購入のために借り入れを行った場合も債務として控除できますし、建物の評価はそのまま固定資産税評価額で計算されるからです。
都心部や繁華街にある不動産の固定資産税評価額は、取引価格と固定資産税評価額に大きな差が生じることが多々あり、購入に1～2億かかったとしても固定資産税評価額では3000〜4000万円程度と評価されるからです。
こうした差があるため、節税対策が成り立っているのです。
いずれの節税対策も、判断や計算式等が複雑なため、十分に経験を積んだ税理士や不動産鑑定士への依頼が不可欠だと言えます。
税務調査を意識しながら慎重に不動産相続計画を立てることが大事
評価額を下げることに集中して疎かになってはいけないのが、税務調査の可能性に注目することです。
「そこまで評価を下げてしまっていいのか」というグレーゾーンがあり、そこを越えてしまうと税務調査に引っかかってしまうからです。
このような理由から当事務所では、専門の不動産鑑定士と相談しながら正確に不動産を評価することを心がけています。
また、納税者となる依頼人には税務調査のリスクについてよく説明し、安全圏内で評価を進めるか調査覚悟でギリギリの評価申告を行うかを決めてもらっています。
依頼者の傾向としては、調査覚悟でギリギリの評価を望んでいる方が多い印象ですが、そういう時は特例やマイナス要素を積極的に盛り込みながら評価を進めています。
なお、不動産評価のために、必ず現地確認を行いながらマイナス要素を徹底的に洗い出すようにしています。
実際に場所を目視し、図面等の各種資料があるか、どういう用途の土地なのかヒアリングした上で、不整形地として評価を下げられる可能性があるか探ります。
最近はGoogle Mapがあるので、実際に現地に行かなくても場所を確認できるようになってきていますが、どういう接道になっているのか、どういう道を利用しているのかによって評価は変わってくるため、やはり現地に直接足を運んだ方が正確に判断できると考えています。
このように、マイナス要因を探せるか探せないかによって大きく評価は変わってくるのです。
また、当事務所が連携する不動産鑑定士に調べてもらうと、土地の利用制限等、役所に行ってもわからないようなことでも調査できるため、そこが土地の評価を下げる上で一つの強みとなっています。
不動産を活用した節税を円滑に進めるためには税理士に相談を
当事務所において、特に相続税申告・生前対策を行う上で大切にしていることは、親族間争いにならない遺産分割の進行と、納税用の現金をいかに手元に残すかという点にあります。
最近は相続が原因で親族間争いになるケースが増えてきているため、誰がどの財産を相続するかというシミュレーションを生前にしっかりと行うことが大事なのです。
また、いざ納税する時に不動産だけしか遺産がないようなケースだと納税できないので、現金が必ず残るような資産構成をプランニングするお手伝いをしています。
不動産を活用した円滑な相続税対策には時間も必要です。早めに税理士のもとに相談に来て頂いた方が、依頼者にとっても選択肢が増えるのでメリットが大きくなります。
相続が発生した時点、できれば生前の元気なうちから余裕を持って当事務所までご相談ください。
下記ページでは、不動産の現地調査の重要性と当事務所における他業種との連携対応について更にわかりやすく説明しております。
