現金を不動産に換えて最大限の節税効果を得るためのポイント
金融財産は金額がそのまま評価額となりますが、不動産の場合は取引価格よりも低く評価されるため、多くの人がこの差を利用した節税対策を採っています。
ここでは、現金と不動産の評価額の違いと、不動産を利用した節税対策のメリット・デメリットについてご説明します。
不動産は実際の取引価格より低く評価されるため相続税を抑えることができる
現金や預貯金等の金融財産はその金額自体が評価額となりますが、土地建物を含む不動産は取引価格と評価額に差があるため、相続税の節税に大変役立ちます。
土地は路線価方式か固定資産税評価額（倍率方式）に基づいて評価額が算出され、路線価方式の場合では取引価格の約80％で評価されます。建物は固定資産税評価額で算出され、取引価格の約70％で評価されます。
もし1億円の金融財産を相続人2名が現金のまま相続したとすると、基礎控除額として3000万円＋（600万円×2）＝4200万円が引かれるので、1人あたりの課税相続財産額は2900万円になります。この場合、さらに50万円の控除を差し引いた上で税率15％がかけられるので、納めるべき相続税は1人あたり385万円、2人分の合算では770万円に上ります。
一方、1億円で建物を購入し2人が相続した場合、倍率方式が適用されて建物の評価額は7000万円程度となります。ここで基礎控除額4200万円を引き、1人あたりの課税相続財産額を計算すると、納税額は1人あたり160万円、2人分の合算では320万円で済みます。
現金で相続するか不動産で相続するかの違いで、相続税額に大きな開きが出るのです。
都心部や繁華街で賃貸経営を行うとさらなる節税効果が期待できる
また、都心部で賃貸マンション等の経営や部屋貸しをしている人は、節税できる可能性が高いと言えます。物件購入のために資金を借り入れた場合は債務として控除できますし、建物の評価はそのまま固定資産税評価額で計算されます。
都心部や繁華街にある物件は、取引価格と固定資産税評価額に大きな差が生じます。
例えば不動産売買に1〜2億かかったとしても、固定資産税評価額では3000〜4000万円程度として評価されるのです。
この差を利用して、大きな節税効果を得ることができます。
複数の相続人での不動産相続は遺産分割に問題が起こることも
一方、賃貸マンション等の不動産を複数の相続人で所有した場合、責任の分担や経営方針等において意思の統一が難しいという難点があります。
入居者との間に問題が起こった時の責任分担や、リフォーム等の実行における意思決定等、必ずしも全員の意見が一致するとは限りません。
さらに、不動産を相続した人と金融財産を相続した人との間では相続税額に大きな開きが出やすいという問題があります。
このため不動産については複数の相続人が共同で相続し管理する方法を採ることが多くあります。
不整形地等のマイナス要因をどれだけ探せるかが評価額を左右する
賃貸経営以外でも「土地が不整形地かどうか」という点で不動産の評価額を下げることができますが、それには税理士の協力が不可欠になります。
当事務所では、必ず現地まで足を運んで実際の状況を目視し、依頼者が図面等の資料を所持しているかを確認します。
これは、土地の形によって不整形地として評価額を下げることができる可能性があるためです。また、土地の使用用途もヒアリングします。
昨今では離れた土地でもインターネットで確認することができるようになりましたが、重要ポイントは接道状況や道の利用状況にあるため、現地確認を行わなければ正確な判断が難しいのです。
不整形地として評価をどれだけ下げられるかは、税理士の経験の差が大きく出るところです。正方形や長方形のような簡単な地形では差は出にくいのですが、地形が複雑になるほど判断や評価が難しくなります。
また、一見すると四角い土地に見えても、土地内で用途の異なる建物が立っている場合は、それぞれ別個の評価をしなければなりません。
一方の建物がある土地部分は平たんでも、もう一方の建物がある部分が不整形地になっている場合もあるからです。
このように、マイナス要因を探せるか探せないかによって大きく評価は変わるので、より経験値の高い税理士に相談することが大事です。
不動産を相続する可能性がある場合は必ず税理士へ相談を
現金と違って不動産は簡単に分割ができず、相続税額にも大きな違いが出てくるため、相続人の間で争いにならないように遺産分割を進めることが非常に大切です。
また、納税用の現金を手元に残せるよう、当事務所では気をつけて助言を行うようにしています。
最近は相続が原因で、親族間で争いになるケースが増えてきているため、誰がどの財産を相続するかというシミュレーションを生前にしっかりと行うことが重要です。
そうすることで、無用な争いを避けるよう対策を講じなければなりません。
また、いざ納税する時に不動産だけしか遺産がないようなケースだと納税が難しくなる場合があります。
当事務所では、必要な現金が手元に残る資産構成をしっかり組めるようプランニングのお手伝いを行っています。
このあたりは税理士の経験の差が出てくる部分でもあるので、33年の豊富な実務経験を持つ当事務所の税理士に一度ご相談ください。
