二世帯住宅でも小規模宅地等の特例で相続税を抑える方法

相続税がいくらになるか計算するには、まず受け継いだ財産の価値を見積もることが必要になります。これを財産評価といい、相続税に関する財産は時価で評価するのが原則です。現金だけなら財産評価は簡単ですが、土地など不動産があるとそうはいきません。

土地の時価は、交渉相手や時期などによって変わります。ですから、実際に売買してみなければ、いくらになるかわかりません。そんな時価を正しく算定しようとしたら、相続人自身で多くの資料を集める作業が必要です。だからといって、相続税の納税者が、勝手に評価額を決めることはもちろんできません。

そこで、実務上は、「財産評価基本通達」により評価するのが一般的な方法です。財産評価基本通達は、国税庁が作成し、一般にも公開されています。なお、この評価基準は、相続税と贈与税に共通するものです。

宅地の評価方法

宅地の評価方法は、大きく分けると２つあります。１つめは「路線価方式」、２つめが「倍率方式」です。

路線価方式

路線価方式は、主に市街地にある宅地に採用される評価方法です。宅地が接するそれぞれの路線（道路）には、１㎡あたりの路線価が1,000円単位で定められています。これに土地の面積をかけて評価額を求めるのが、路線価方式です。路線価は、国税庁のHP で確認することができます。

路線価を用いて評価額を出す場合、適当な広さの間口と奥行があり、正方形に近い四角の土地が標準となっています。ところが、実際の土地の形状は様々です。そのため、評価額は、路線価によって一律に決まるのではなく、土地の形状や位置に応じて調整されます。

たとえば、角地の価格は、他の条件が同じなら、一面だけ道路に面している土地より高くなるのが通常です。他に価格の修正される主なものとしては、次のようなものがあります。崖地、広すぎる土地、間口の狭い土地、形が四角形ではない不整形地、路線に接していない無道路地などです。これらの宅地については、それぞれの形状に応じて一定の方法で路線価が修正されます。

倍率方式

郊外の土地や農村部の宅地では、路線価が定められていないことがあります。そのような土地では、「固定資産税評価額」に一定の倍率をかけて相続税評価額を計算します。これが、倍率方式での評価額です。

固定資産税評価額は役場にある固定資産課税台帳で、倍率は財産評価基準書（評価倍率表）で、確認することができます。固定資産税評価額は、宅地の形状などを考慮したうえで決定されています。そのため、路線価方式のような土地の特徴による価格修正は行われず、単純な計算で評価額を算出することができます。

小規模宅地等特例とは

小規模宅地等特例の趣旨

小規模宅地特例とは、相続税の負担を大きく減らす優遇措置です。現在相続人が住んでいる宅地や、商売を営んでいる店舗や会社を相続するとき、当然相続税が課せられます。しかし、これらの土地は、相続人の生活基盤となる財産です。相続税を支払うため、売り払ったり、物納したり、ということになってしまっては、相続人の今後の生活が立ちいかなくなってしまいます。

そのため、被相続人の居住用宅地、事業用宅地については、要件を満たせば一定の面積について相続税が大幅に減額される特例が設けられています。これが、小規模宅地等の特例です。

小規模宅地等特例で減額される割合と面積

自宅の土地の場合、小規模宅地等特例の適用条件を満たせば、330㎡まで相続評価が80％割り引かれます。つまり、特例を使えば、1億円の土地が、80％引きの2,000万円で評価されるのです。割引率がとても高い小規模宅地等特例は、地価が高騰しており、高額な相続税が課せられる可能性があるような場合の救世主ともいえます。

小規模宅地等特例を受けるための要件

自宅の土地を相続する場合、小規模宅地等特例が適用されるのは、次のような人です。

被相続人の配偶者
被相続人と同居していた子などの親族
①の配偶者や②の同居の親族などがいない場合に限って、相続開始前3年以内に持ち家に居住したことがない相続人
被相続人と生計を一にしていた子や親族

①の配偶者については、無条件で特例が受けられますが、②の子どもなどについては実際に同居していることが必要です。

二世帯住宅の形状によっては特例が利用できない？

同居にあたる？あたらない？

小規模宅地等特例を、さきほどの②の同居の子などが受ける場合、同居とはどのような形態を指しているのでしょうか。

住民票を移すだけで、実際には別居しているような場合、同居とは認められません。ここでいう同居は、実態を伴ったものでなければ、小規模宅地等特例の対象外です。

完全分離型の二世帯住宅でも同居と認められる

では、二世帯住宅はどうでしょうか。二世帯住宅には、ほとんどの空間を共有する形のものもあれば、玄関も別で内部で行き来できない完全分離型のものもあります。以前は、完全分離型の二世帯住宅は、小規模宅地等特例の適用外でした。しかし、現在では建物の形状で、同居を判断しません。ですから、完全分離型の二世帯住宅でも同居と認められます。ただし、親世帯、子世帯の登記が別だと同居とは認められません。

共有登記や合併登記を行い小規模宅地の特例ができるようにする

区分登記に注意！

二世帯住宅の同居を判定するのに、なぜ登記が関係するのでしょうか。たくさんの部屋がある、分譲マンションを想像してみてください。マンションの101号室と201号室は、１棟の建物の中にありますが、それぞれ独立しており、登記も別です。101号室に親子で住んでいれば、当然同居と認められ、小規模宅地等特例の適用対象です。しかし、101号室に親、201号室に子が住んでいたような場合、登記が別の建物ですから同居とは認められません。

二世帯住宅でも同じです。１階部分と２階部分が独立した建物で、１階部分は親世帯、２階部分は子世帯といった登記がされていると、１棟の建物であっても同居とは認められません。ただこの場合も、④被相続人と生計を一にしていた親族であれば、小規模宅地等特例の対象です。生計を一にしているとは、お財布が同じ、つまり生活費などを一緒に管理している状態をいいます。

共有登記・合併登記

親世帯、子世帯で区分登記がなされていると、登記上は２つの別々の建物として扱われます。合併の登記をすれば、１個の建物にできますが、双方の建物の所有者が違う場合、合併できません。合併登記をする場合、一方の所有権を他方に変更してから行うことになります。

それぞれの所有権も登記したい場合、共有登記を行うとよいでしょう。親と子それぞれ２分の１ずつ、といった共有名義で登記すれば、同居として扱われます。二世帯住宅で、小規模宅地等の特例を利用したいと考えるなら、登記に注意することが必要です。

小規模宅地等の特例を検討される場合は専門家に相談を

ここまでご説明した通り、小規模宅地等の特例は大きな節税効果を生む反面、様々な注意点がございます。適応が可能かどうかの判断も含め、専門家に相談しましょう。
当事務所では小規模宅地等の特例だけではなく、相続に関わる様々な節税経験が豊富にございます。無料相談も行っておりますので、渋谷で相続実績30年越えの当事務所までまずはお気軽にご相談ください。